Immobilier : les clés pour contracter un prêt immobilier

Vous avez un projet d’achat immobilier et la délicate étape de demande de prêt est à l’ordre du jour ? Voici quelques informations pour vous faciliter la tâche, si vous appréhendez ces démarches du fait de votre sclérose en plaques (SEP).

Les petites et grandes joies de la vie sont parfois associées à de longues démarches administratives, juridiques et sociales. C’est dommage, paradoxal et chronophage, mais incontournable et c’est entre autres le cas quand vous avez le projet d’acheter un bien immobilier. En effet, aucune loi ne vous contraint à contracter une assurance emprunteur lorsque vous faites une demande de prêt mais celle-ci reste nécessaire pour « protéger votre emprunt en cas de risque financiers liés à la survenance d’un sinistre (décès, maladie, accident ou perte d’emploi) », étaye le Guide du Crédit et de l’Assurance¹ 

Sauf que la SEP, considérée comme une maladie neurologique et dégénérative, dissuade malheureusement les assureurs de couvrir les garanties incapacité totale (IT) comme la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).

Dans un premier temps, sachez que vous n’êtes pas obligé(e) de vous assurer auprès de votre banque² : vous pouvez tout à fait vous tourner vers une assurance extérieure en mesure de vous présenter de meilleurs niveaux de garanties.  C’est ce que l’on appelle la délégation d’assurances.

Et depuis le 1^er juin 2022, la loi Lemoine ne vous impose plus de mentionner votre SEP dans le questionnaire de santé. Cette mesure est effective dans deux conditions : « si la part assurée par personne³ est inférieure ou égale à 200 000 euros et si le remboursement total de votre prêt est prévu avant vos 60 ans », rappelle le site service-public.fr.

Pour les montants de prêts supérieurs à 200 000 euros, et/ou si la fin du remboursement de votre prêt surviendra après vos 60 ans révolus, un questionnaire de santé spécifique devra être complété et le diagnostic de la SEP mentionné.

Points importants : si les questions vous semblent trop techniques sur le plan médical, vous pouvez demander à votre neurologue de vous aider à le remplir. « Si vous ne prenez aucun traitement, n’avez pas eu d’arrêt de travail et n’avez pas de séquelle, n’hésitez pas à le mentionner dans votre questionnaire de santé », précise le Guide du Crédit et de l’Assurance.

Vous devez ensuite adresser ce même questionnaire au médecin conseil de la compagnie d’assurance.

Puis, en fonction du contenu des réponses aux questionnaires, l’assureur peut :

• rejeter votre demande d’assurance de prêt ;
• prévoir des exclusions de garanties ;
• appliquer une ou plusieurs surprimes ;
• vous demander de fournir des comptes-rendus d’hospitalisation et/ou des certificats médicaux. Ou encore de réaliser des examens complémentaires, à réaliser par l’un des médecins agréés par la compagnie d’assurance. A ce niveau, mieux vaut faire preuve de bonne foi. En cas de fausse déclaration l’assureur est en effet en droit d’annuler le contrat de façon rétroactive en conservant les primes déjà versées. Le banquier, lui, est en mesure d’annuler le crédit, assorti d’une obligation de remboursement de l’intégralité de la somme en anticipé.

Au-delà de 200 000 euros de prêts à assurer par personne, la convention AERAS⁴ facilite depuis 2007⁵ l’obtention de l’assurance de votre bien immobilier⁶. Lorsqu’elle entre en jeu, cette convention revient à solliciter un expert médical indépendant chargé d’examiner le dossier pour déclencher l’assurance. Le prêt doit dans ce cas ne pas dépasser 320 000⁷ euros par personne et vous devez avoir moins de 70 ans révolus pour bénéficier de la convention AERAS.

Si l’assureur refuse de vous financer, ce dernier examinera avec vous les autres options possibles pour garantir votre prêt (cautions⁸ hypothèques, nantissement d’un capital⁹ …). Sachez par ailleurs que vous êtes en droit d’adresser un courrier au médecin de l’assurance, ou par l’intermédiaire d’un médecin de votre choix, si vous souhaitez prendre connaissance des motifs médicaux pour lesquels votre demande a été refusée.

Voici quelques conseils à appliquer pour que tout se passe le mieux possible :

• anticipez la recherche de votre assureur emprunteur ;
• prenez contact auprès des associations signataires de la Convention AERAS : ces dernières peuvent vous informer, vous conseiller et vous accompagner dans vos démarches de constitution de dossier d’assurance et de prêt. Retrouvez ici les principaux contacts des associations ;
• contactez les référents bancaires AERAS de votre banque disponibles pour répondre à toutes vos questions sur la convention AERAS. Consultez ici la liste des contacts¹⁰ référents AERAS ;
• contacter les ADIL  (Agences départementales d’information sur le logement) qui pourront vous donner des informations d’ordre juridique, financière et fiscale en lien avec le logement et l’urbanisme. Vous trouverez ici les coordonnées des 78 agences nationales ;
• demandez plusieurs propositions d’assurance pour comparer les différents niveaux de garanties, les prestations et tarifs ;
• enfin, vous pouvez bénéficier du dispositif d’écrêtement des surprimes d’assurance si vos revenus ne dépasse pas un certain plafond¹¹. Dans ces conditions, votre assureur vous parlera de ce dispositif permettant de voir le montant de vos surprimes diminuer.

Vous pouvez également faire des simulations de demandes d’assurances.

En savoir plus sur les démarches de prêts pour les personnes atteintes de sclérose en plaques